지분 쪼개기를 통한 부동산 규제 회피 방법과 그 문제점

 지분 쪼개기를 통한 부동산 거래는 법적 허점을 이용해 규제를 피하는 방식으로, 최근 부동산 시장에서 주목을 받고 있습니다. 이는 다주택자에 대한 세제 부담을 회피하거나, 청약 자격을 유지하기 위한 수단으로 사용되기도 합니다. 하지만 이러한 방식은 불공정 거래와 조세 회피를 유도할 수 있어 사회적 논란이 큽니다. 본 글에서는 지분 쪼개기의 정의와 방식, 이를 통한 규제 회피 수단, 그리고 그에 따른 문제점과 정부의 대응 방향에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

부동산 시장의 새로운 회피 전략: 지분 쪼개기

최근 부동산 시장에서 나타나는 복잡한 세제와 규제를 회피하기 위한 다양한 시도가 이루어지고 있는 가운데, '지분 쪼개기'라는 방식이 주목받고 있다. 이는 한 채의 부동산을 여러 사람의 명의로 분할해 소유함으로써, 규제의 사각지대를 노리는 방식이다. 특히 다주택자에 대한 종합부동산세 중과, 양도소득세 중과, 청약 제한 등의 규제를 회피하고자 하는 수요자들에게 이 방법은 일종의 대안처럼 여겨지고 있다. 지분 쪼개기의 가장 큰 특징은 명목상으로는 공동 소유를 가장하고 있지만, 실질적으로는 특정 1인이 자금을 대고 소유권을 분산하는 형태라는 점이다. 이로 인해 명의신탁, 차명 거래 등 위법 소지가 있는 형태로도 발전할 수 있어 주의가 요구된다. 일반적으로 부동산 거래와 소유는 '1인 1권리'라는 기본 법칙 아래 이루어지지만, 지분 쪼개기를 통해서는 1인이 직접적으로 규제에 저촉되지 않으면서도 재산권을 행사할 수 있다는 점에서 그 법적·제도적 허점을 노린다고 할 수 있다. 이러한 방식은 법적으로는 허용되지만, 그 목적이 규제 회피에 있다면 위법성 시비가 생길 수 있다. 이에 따라 정부도 최근 지분 쪼개기를 통한 거래에 대해 실태 조사를 강화하고 있으며, 세무조사나 부동산 실거래가 조사 등을 통해 실소유자 규명을 시도하고 있다.

지분 쪼개기의 활용 방식과 규제 회피 유형

지분 쪼개기는 보통 가족 구성원 간 혹은 친인척, 법인 등을 활용하여 이루어진다. 가장 흔한 방식은 한 채의 아파트를 부모와 자녀, 혹은 배우자 등 가족 명의로 나누어 등기하는 형태이다. 예를 들어, 자녀의 명의로 일정 지분을 등기하여 자녀가 무주택자 요건을 유지하면서 청약 자격을 확보하게 하거나, 종합부동산세 부과 기준을 회피하는 식이다. 또 다른 방식으로는 법인을 활용하는 경우가 있다. 개인이 부동산을 직접 보유하는 대신, 법인을 설립해 법인 명의로 부동산을 취득하고 자신은 해당 법인의 지분을 보유하는 방식이다. 이는 개인의 주택 수에서 제외되어 각종 세제상 혜택을 유지하거나, 주택담보대출 규제 회피 등의 효과를 얻을 수 있다. 지분 쪼개기는 때로는 투자조합, 펀드, 신탁 등의 금융 구조를 통해 더욱 정교하게 설계되기도 한다. 예컨대, 리츠(REITs)와 유사한 방식으로 소액투자자들의 자금을 모아 하나의 부동산에 투자하고, 각 투자자가 일정 지분을 보유하는 구조다. 그러나 이러한 방식은 실질적으로는 1인 또는 소수의 투자자가 전권을 행사하는 경우가 많아, 명의만 나누어진 형식적인 공동 소유에 그칠 때가 많다. 정부는 이에 대해 실소유자 추적을 통해 과세의 실효성을 높이고자 하고 있으며, 최근 국세청과 국토교통부는 실거래가 조사와 명의분할 거래에 대한 집중 조사를 예고한 바 있다. 더불어, 양도소득세를 줄이기 위한 목적으로도 지분 쪼개기가 활용된다. 예를 들어, 부부가 공동명의로 부동산을 소유하고 매각할 경우, 각자에 대해 양도차익을 분산 계산하게 되어 절세 효과가 발생한다. 이처럼 다양한 형태로 활용되는 지분 쪼개기는 명확한 법령에 의거하지 않을 경우 조세 포탈로 간주될 수 있으며, 과징금이나 세무조사 등의 불이익이 뒤따를 수 있다.

제도의 허점인가? 법적·윤리적 검토가 필요한 시점

지분 쪼개기를 통한 부동산 규제 회피는 한편으로는 법령이 명확하지 않은 영역에서의 회색지대로, 다른 한편으로는 제도의 취지를 훼손하는 행위로 평가받는다. 법적으로 공동소유 자체는 허용되어 있지만, 그 목적이 규제 회피와 조세 절감을 위한 것이라면, 이는 정책적 왜곡을 유발하게 된다. 특히 부동산 시장의 안정화를 위한 정부의 각종 규제가 실효성을 가지려면, 이러한 허점을 악용한 거래에 대해 보다 정밀한 제도적 보완이 필요하다. 정부는 이미 지분 쪼개기 거래를 실소유자 기준으로 과세하는 방안을 검토하고 있으며, 가족 간 자금 거래의 투명성을 확보하기 위해 금융정보 제출 기준을 강화하고 있다. 향후 부동산 시장의 건전한 성장을 위해서는 단순히 거래 행태만 규제하는 것이 아니라, 왜 시장 참여자들이 이러한 방식에 의존하게 되는지를 근본적으로 검토할 필요가 있다. 투명한 자산 거래와 정당한 과세가 이뤄지는 시장 환경을 조성하고, 규제의 목적이 실제로 시장에 작동할 수 있도록 제도적 뒷받침이 병행되어야 할 것이다. 또한 일반 국민들도 지분 쪼개기를 통해 얻는 단기적 이익보다, 장기적으로 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 과세 리스크를 인지하고, 합법적이며 윤리적인 방식으로 자산 관리를 할 필요가 있다. 결국 지분 쪼개기는 부동산 시장의 왜곡을 단편적으로 보여주는 사례 중 하나이며, 이를 통해 우리는 보다 정교하고 공정한 부동산 정책의 필요성을 절실히 느끼게 된다.